Navegando en un mercado inmobiliario dinámico crecimiento en la incertidumbre

Nov 30, 2023

DAVID LICHTMAN (Presidente de mercado y editor, Sacramento Business Journal): Estamos con LDK Ventures, que administra McClellan Park y The Railyards en el área de Sacramento y múltiples proyectos en los Estados Unidos y particularmente en la costa oeste. Entonces, comencemos con la pregunta de cómo ha cambiado la construcción en relación con el desarrollo industrial y multifamiliar en los 10 años desde el colapso de la construcción de la recesión en 2008 y desde que comenzamos la recuperación en 2012.

DENTON KELLEY (Director general, KDK): Comenzaré con eso. La clave es que los costos probablemente han subido entre dos y tres veces más que hace 10 años, ya sea en viviendas multifamiliares o industriales.

Eso ha sido una función de algunos factores diferentes. El mercado laboral para la mano de obra de la construcción es muy ajustado y, lamentablemente, está empeorando, no mejorando. El ciclo del código dentro de California es increíblemente estricto y desafiante, y cada pocos años se actualiza principalmente para el código de energía, pero a veces puede estar relacionado con la eficiencia del agua. Solo como un ejemplo, ahora debe colocar medidores de agua en cada unidad de apartamento.

La actualización del ciclo del código cada pocos años dentro del estado continúa creando una escalada de costos.

Y luego están todos los problemas de tiempo de entrega asociados con los materiales de construcción. Ya sea que se trate de aparamenta eléctrica, ventanas o cualquier artículo, los plazos de entrega fueron especialmente problemáticos durante el COVID, pero incluso ahora. Cosas que mencioné como el tablero de distribución, todavía es un año más el tiempo de entrega desde el momento en que lo ordena hasta el momento en que se entrega, y obviamente no puede obtener un Certificado de ocupación en un edificio industrial o un proyecto multifamiliar sin su tablero de distribución.

DAVID:¿Definir un interruptor para mí, como una persona que no está en la industria?

DENTÓN:Un transformador transforma la energía del bordillo en el edificio y una vez que llega al edificio, tiene un conjunto completo de interruptores que forman su dispositivo de distribución que distribuye la energía a través del edificio.

JOSH LEACHMAN (Vicepresidente, Desarrollo de Proyectos, LDK): Cuando se construye un edificio más avanzado, lleva más tiempo aprobarlo, diseñarlo y construirlo. El ciclo de vida del proyecto desde el principio hasta el final en el que finalmente está arrendando, se extiende por todas esas razones.

JASON KLIER (Vicepresidente sénior, Arrendamiento y Adquisiciones, LDK): Y el otro desafío que creo que todos han tenido que enfrentar en la industria de la construcción es comunicar cómo ha cambiado la industria a los inquilinos. Por lo general, los inquilinos no están al frente de sus renovaciones, sus planes de expansión o sus planes de crecimiento que se corresponderán con los cronogramas de diseño, permisos y construcción de hoy. Entonces, ¿qué hemos visto? Hemos visto a los propietarios hacer espacios de oficinas específicos en edificios industriales, que es algo que nunca antes se había hecho, pero hoy más que nunca hay que ponerse al frente de las necesidades del inquilino para entregar un producto a tiempo.

DENTÓN:La mayoría de los desarrolladores industriales ahora están haciendo especificaciones de suites de oficina, especificando la iluminación del almacén, haciendo una cierta cantidad de paquetes de muelles, todo una apuesta sobre el resultado de conseguir un posible inquilino.

Tiene que especular con más mejoras de inquilinos en la parte delantera para satisfacer las necesidades de línea de tiempo del inquilino en el mercado.

DAVID: Así que siendo industrial de una sola pieza, ¿cómo es multifamiliar? ¿Cuánto más lento hace que la construcción de un edificio multifamiliar?

DENTÓN: El ciclo de vida completo desde el momento en que comienza el diseño, lo obtiene a través del permiso, los planos de construcción en el condado, en la ciudad, los plazos de entrega más largos asociados con ciertas cosas como el tablero de distribución u otros materiales, en conjunto, incluso si no es un viaje realmente accidentado con la ciudad o el condado, pueden pasar tres años y medio, cuatro años antes de que realmente se entregue un producto y los residentes vivan en el espacio. Desde el momento en que comienza, es un tiempo de espera muy largo.

DAVID:Entonces, a medida que el paisaje ha cambiado, ¿cómo cambia eso los planes de desarrollo en ambas áreas, industrial y multifamiliar?

JOSÉ: Para Railyards, diría que de alguna manera nos beneficiamos de no tener un entorno ya construido a nuestro alrededor, por lo que podemos seguir siendo ágiles y flexibles. Por ejemplo, podemos dimensionar correctamente la cantidad de tiendas u oficinas dado el mundo en el que nos encontramos. Podemos responder al mercado. Si el mercado exige comodidades adicionales para trabajar desde casa, por ejemplo, entonces podemos planificar adecuadamente para ambos en un proyecto en particular, pero luego podemos dar un paso atrás y decir: "¿Cómo afectará esto el panorama más amplio del vías férreas?" y diseñar en consecuencia. Así que tenemos el beneficio de un lienzo en blanco.

JASÓN: Para industrial en McClellan Park y el lado oeste de la propiedad, que será nuestra área de crecimiento; estamos tomando la decisión de seguir adelante con el desarrollo, analizando el mercado y proyectando dónde estará dentro de 12 meses desde el inicio de la construcción. Entonces, para hacer eso, creo que la parte crítica de su plan de negocios es comprender la competencia, la demanda del mercado y cómo se compara esa actividad de arrendamiento con la cantidad de espacio disponible que hay en el mercado. Por lo tanto, existe una necesidad más que nunca de comprender el panorama competitivo antes de decidir poner una pala en el suelo.

DENTÓN: Creo que el otro aspecto es que, dados esos largos plazos de entrega de los que estamos hablando, te hace reconocer cuánto valor hay en la tierra que tiene todos los derechos, la infraestructura completa, la pala lista para ser vertical para un inquilino. Y luego, cuando miras el paisaje, digamos, en el norte de California y Sacramento, específicamente en el mundo industrial, realmente no hay muchos sitios industriales bien ubicados, habilitados, con infraestructura completa y listos para funcionar en Sacramento. Metro Air Park, que hasta ahora ha sido una especie de proveedor incremental de terrenos e inventario en este ciclo, aún les queda un poco de camino por recorrer, pero en algún momento y en los próximos cinco o 10 años, ese inventario desaparecerá. . ¿Dónde vamos a encontrar el suministro futuro de suelo industrial para el desarrollo a gran escala en Sacramento? Hay algunos otros proyectos de relleno más pequeños que se están poniendo en marcha, pero el mercado industrial de Sacramento tiene bastantes limitaciones de terreno. McClellan Park tendrá otros 200 acres en funcionamiento en los próximos años para unos pocos millones de pies cuadrados de construcción, pero no habrá más Metro Air Parks en funcionamiento en el futuro previsible. Y es demasiado desafiante desde la perspectiva del costo de la infraestructura volver a replicar algo de esa escala en Sacramento.

DAVID: ¿Cuál ve el horizonte de los inmuebles industriales y la vivienda plurifamiliar en cuanto a la demanda que puede proyectar y contra la que trabajar? ¿Qué ves en cinco años, 10 años, 15 años?

DENTÓN: No puedo ver más allá de los próximos 12 meses, de verdad. Sin embargo, siempre decimos que estamos en esto para un maratón, no para un sprint, así que estamos en esto durante 10 o 20 años. Quiero decir, The Railyards y McClellan Park son excelentes ejemplos. Si cree en los fundamentos a largo plazo de la región en la que está invirtiendo y cree firmemente que habrá demanda cuando lleve el inventario al mercado. Las recesiones suceden y solo tienes que estar posicionado para eso. Use McClellan como ejemplo, un proyecto muy bien ubicado con tres intercambios de autopistas en un mercado de dos millones y medio de MSA con servicio ferroviario, aeropuerto privado, 10 millones de pies de edificios comerciales, 400 acres más para desarrollar. Simplemente sabes que en la superficie, todos esos ingredientes van a funcionar durante un largo período de tiempo.

No puedo decirte exactamente cuánta demanda va a aparecer en un año determinado, pero puedes mirarla, simplemente decir: "Oye, tenemos un mercado industrial de 150 millones de pies cuadrados y deberías estar capaz de entregar el 3%, 4%, 5%, 6% de eso al año para nuevos productos. Podemos aprovechar esa demanda y tener un buen negocio en eso".

DAVID: Los alquileres de apartamentos han aumentado rápidamente en el área de Sacramento y han disminuido un poco. ¿Es eso preocupante o es solo un ciclo que ves como normal?

DENTÓN : Creo que es sólo parte del ciclo normal. Tendrá focos donde es más débil, focos donde es más fuerte dentro del área más amplia de Sacramento. Lo estuve viendo recientemente, creo que estamos entregando, o actualmente tenemos en construcción en Sacramento, quiero decir, cerca de 6,000 unidades de apartamentos, pero tenemos un inventario de 155,000 unidades, por lo que la cantidad en construcción como porcentaje del inventario total es de alrededor del 4%, y ese es un lugar muy saludable para estar. Quiero decir, tiene mercados en los que está entregando el 10% del inventario total y puede ser en esos mercados, tienen la creación de empleo para garantizar que se entregue esa cantidad de inventario. Pero aquí, en cualquier mercado en el que tenga el 5% o menos, aún podría ver algo de relajación en torno a esto durante uno o dos años, mientras todo ese nuevo producto ofrece y compite por la mayoría de los mismos residentes.

No se están iniciando muchos proyectos en este momento porque los mercados de capital son muy desafiantes. Entonces, al otro lado de eso, debería estabilizarse, y realmente no veo mucha angustia saliendo de eso.

JASÓN: Y creo que eso también es paralelo a lo industrial, donde hay mercados como Phoenix y Arizona que ofrecen 50 millones de pies cuadrados de nuevos productos disponibles. No hemos tenido ese porcentaje de nuestro inventario existente entregado al mercado en un año determinado. No hemos sido construidos en exceso en los últimos cinco años, por lo que eso ayudará a que los alquileres y la estabilidad del mercado avancen, aquí más que en otros mercados occidentales.

DAVID:¿Qué papel han jugado aquí las asociaciones público-privadas en su desarrollo regional?

DENTÓN: Han sido enormes. Para McClellan Park, esta fue una asociación público-privada en el sentido más amplio de la palabra y, al final del día, la fortaleza de las asociaciones público-privadas radica en que cada parte reconoce sus fortalezas y debilidades y que un condado, una ciudad, una entidad pública reconoce que el mejor valor que aportan a un proyecto es ser un socio de desarrollo amistoso y expedir permisos, ser razonables en las aprobaciones discrecionales, trabajar con usted en infraestructura, y el desarrollador aporta la creatividad, el capital, el conocimiento para construir la infraestructura y construir los edificios y al menos arrendarlos y generar ingresos no solo para ellos, sino también para el condado o la ciudad.

Y Railyards no es diferente. Es una asociación público-privada en el sentido más amplio de la palabra, y así como hemos trabajado en colaboración aquí en McClellan Park para obtener muchas subvenciones a lo largo de los años, subvenciones federales, y hemos trabajado en colaboración con la ciudad para obtener muchas subvenciones también para Railyards. Todo por infraestructura, infraestructura pública por cierto. Pero esos tipos de dólares que podemos traer a la región a través de la asociación con nuestras ciudades y condados ayudan al desarrollo económico y son fundamentales para hacer que los proyectos que son muy desafiantes en la superficie, como McClellan o Railyards, finalmente sean exitosos. No tendrían éxito sin esas asociaciones y esos dólares que juntos pueden traer a la mesa.

JOSÉ: De hecho, incluso iría más allá y diría que para esos proyectos a gran escala, es la única forma de implementar, entrar, unir los brazos y buscar estas diferentes oportunidades de asociación público-privada porque hay muchas partes móviles en estos proyectos. Se necesita esa energía creativa de las diversas partes interesadas para resolver problemas e implementar el tipo de soluciones necesarias para sacar adelante estos proyectos.

DAVID:Con más productos disponibles en el centro de la ciudad, ¿qué significa eso para el mercado?

DENTÓN: Cuando tiene más oferta que demanda o más oferta de la que tenía históricamente, puede traducirse en más del mercado de inquilinos. Puede haber dos o tres opciones que tengan ofertas y servicios similares, y los inquilinos tienen más influencia en la negociación. Por lo tanto, significa que tal vez no esté obteniendo los aumentos de alquiler que pensaba que obtendría, y simplemente lo está alquilando según su suposición de mercado proforma. Al mismo tiempo, la competencia es una gran cosa en el sentido de que todos tienen que afilar su hoja para ser el producto más afilado del mercado. Debe tener las mejores comodidades en las instalaciones y fuera de las instalaciones cercanas y un espacio público más dinámico, esencialmente una mejor propuesta de valor. Entonces, si no estamos ofreciendo una mejor o la mejor propuesta de valor a los inquilinos porque carecemos de servicios competitivos en torno a nuestros proyectos, entonces depende de nosotros. Tenemos que proporcionar esos, ¿verdad? Y, por lo tanto, obliga a todos a mejorar su juego, por así decirlo, para brindar un mejor valor y una mejor experiencia para los inquilinos y residentes.

DAVID: Entonces, ¿cómo planea crear una experiencia de destino única en Railyards para vincular eso? Porque ahora está colocando unidades residenciales allí, y aún queda mucho por hacer antes de que esté terminado.

JOSÉ: Creo que tenemos una oportunidad realmente única con la rehabilitación de las Tiendas Centrales para establecer un destino cultural y vivencial. Cuando piensas en la rehabilitación de esos edificios icónicos para convertirlos en una sala de conciertos, un destino de entretenimiento, un espacio de servicios al aire libre, una plaza, comida y bebida, destinos y en la escala de la que estamos hablando, creo que no habrá una experiencia similar. destino en Sacramento. Con la entrada en línea de AJ y esta primera fase de Central Shops a finales de este verano, creo que estamos brindando ese tipo de experiencia que atraería a los inquilinos a querer estar en The Railyards. Observa este progreso y luego lo combina dentro del contexto más amplio de acceso al transporte público, acceso a la ribera del río, acceso al centro de la ciudad, comienza a ver que tenemos una propuesta de valor convincente para los inquilinos que se mudan a Railyards.

DENTÓN: Creo que la visión general de Railyards es que debemos ser capaces de ofrecer el tipo de experiencias incomparables que no se pueden tener en ningún otro lugar de la región. Así de simple, ¿verdad? Josh mencionó los edificios de Central Shop y los edificios históricos, la sala de conciertos, pero una de las cosas, cuando me mudé a casa hace muchos años de vivir en Nueva York y San Francisco y estaba caminando por Sacramento, había una ausencia muy clara de cualquier dinámica real. especie de espacio público urbano. Luego sucedió el Golden 1 Center y ese fue un gran ejemplo de lo que es posible. Lo que podría ser aquí, correcto, y el ámbito público que crearon en la plaza allí, que es genial. Has visto lo que ha hecho el Bridge District. Obtienes una especie de pista y un vistazo de lo que se puede hacer.

Y creo que con lo que haremos en las Tiendas Centrales y la plaza con todo el entretenimiento circundante y comida y bebida y bares y tabernas y cosas por el estilo, que cuando estás rodeado de estos edificios históricos y estás mirando al centro de la ciudad, creo que ofreceremos algo que nadie más en la región tiene que hará que la gente regrese por más y más de esa experiencia. Eso es lo que tenemos que crear, de lo contrario simplemente irán a un centro de estilo de vida en los suburbios.

DAVID:Josh, mencionaste que los edificios históricos de Central Shops posiblemente comiencen a finales de este verano.

JOSÉ:A fines del verano, principios del otoño, comenzará.

DAVID:¿Qué importancia tiene el posible estadio de fútbol para el panorama general?

DENTÓN: Es algo que nos encantaría que sucediera. Siempre ha estado completamente fuera de nuestro control. Somos terratenientes, vendedores de tierras. No somos el propietario de la franquicia en perspectiva. Algo que obviamente hemos apoyado mucho, respaldado y me encantaría que sucediera, pero al mismo tiempo, no es algo que hayamos visto nunca como un servicio decisivo para el éxito final de Railyards. . Sería genial, no me malinterpreten, pero creemos firmemente en el plan que tenemos, todo en lo que Josh está trabajando en Central Shops y todos los inquilinos con los que estamos trabajando y Kaiser entrando en línea, comenzando la construcción en algún momento en los próximos años, vamos a tener muchos impulsores económicos y comodidades para tener un proyecto muy vibrante y exitoso.

DAVID:Esa sería la guinda del pastel en tu mente.

DENTÓN:Sería en gran medida la guinda del pastel.

DAVID: Porque sientes que tienes el pastel construido, va a ser hermoso. Tienes todo lo que necesitas, todas las capas. Eso sería un poco más.

DENTÓN: Definitivamente. Y nos encantaría ver que suceda.

DAVID:Con la financiación del centro de tránsito multimodal junto a Railyards, ¿cómo afecta eso a sus planes?

JOSÉ: Creo que establecer eso como un servicio regional y un activo regional es maravilloso. Con nuestra proximidad a la estación multimodal, siempre nos hemos beneficiado del acceso al transporte público, al tren ligero o al tren de pasajeros Capitol Corridor, y al acceso al sistema regional de autopistas. Es lo que diferencia nuestro proyecto de otras áreas.

DENTÓN: Y creo que es parte de lo que hace que sea una experiencia urbana única en Sacramento. A medida que la estación Sac Valley se construye al otro lado de las vías del tren, es un gran beneficio para las personas que viven o trabajan en Railyards. La gente viene de visita y va a un juego de los Niner y toma el tren Capitol Corridor o va a Oakland o San Francisco o donde sea. Pero realmente no hay ningún otro lugar en Sacramento donde pueda hacer eso, donde tenga ese punto de conexión para poder viajar sin problemas a través del transporte público desde Sacramento al Área de la Bahía, a Davis y a San José. En su mayor parte, no estamos construyendo ni ampliando más autopistas en este estado, esta región y el Área de la Bahía, por lo que solo se convertirá en una pieza de infraestructura más importante en el futuro.

JOSÉ: Con esta primera fase de las Tiendas Centrales, ampliaremos nuestra entrada a la Estación Sac Valley. Hay un túnel para peatones en el lugar, que se mejorará ampliamente proporcionando una conexión directa y la capacidad para que los futuros residentes experimenten tanto los Railyards como las instalaciones multimodales en la estación Sacramento Valley.

DAVID : Hablaste de los edificios de Central Shops. ¿Qué pasa con los espacios públicos en contraste con la trama urbana, cómo va a activar los espacios públicos en Railyards?

JOSÉ: Me centraré en las Tiendas Centrales. Con esta primera fase presentaremos un espacio público que será realmente único en Sacramento. Será una gran experiencia de plaza urbana situada en medio de los edificios rehabilitados, que brindará acceso próximo al tránsito, curada con una combinación de inquilinos complementarios y una amplia programación de eventos. Entonces, dando un paso atrás, diría que dentro de cada proyecto que hemos hecho o en el que nos enfocamos ahora, nos preguntamos cómo podemos crear un espacio público que atraiga a los residentes y usuarios. Desde los proyectos residenciales que estamos construyendo y/o diseñando, hasta los edificios de oficinas que estamos diseñando, particularmente después del COVID, nos damos cuenta del valor de estos espacios de reunión para residentes e inquilinos.

JASÓN: En todas nuestras conversaciones sobre las Tiendas Centrales, estamos definiendo quién es nuestro cliente y cuál debe ser el plan de comercialización. Pero lo que es aún más importante que eso es crear un ambiente seguro y agradable para los visitantes de Railyards.

JOSÉ: La gente responde a la autenticidad. Cuando visita Central Shops y comprende su contexto histórico, específicamente, la terminal occidental del Ferrocarril Transcontinental, estos edificios son ricos en historias e impacto para la región de Sacramento. La combinación de la rehabilitación del edificio con una plaza urbana creará una experiencia de destino para toda la región. Por lo tanto, esperamos traerlos a finales de este año.

DAVID: Hablé un poco sobre Railyards, pero ¿qué pasa con las áreas suburbanas? ¿Cuál es su enfoque para el desarrollo suburbano de viviendas multifamiliares?

DENTÓN : Muchas similitudes solo en términos de reconocer la importancia del espacio al aire libre. Estamos tratando de involucrar ese espíritu de las personas y reconocer que quieren estar juntas, quieren estar afuera, quieren estar activas, y también la respuesta similar a COVID de solo la importancia de adaptarse a entornos de trabajo remotos, ya sea en la unidad real en sí, o es algo que está construyendo más dentro de las comodidades del área común. Es una combinación de ambos, pero también asegurarse de tener toda la infraestructura detrás de eso, solo en términos de todo su Internet y Wi-Fi y toda esa conectividad para que los residentes puedan moverse sin problemas donde sea que estén en ese proyecto multifamiliar y trabajar desde cualquier lugar.

DAVID: Eso pasa a la siguiente pregunta. ¿Cómo ha impactado COVID y ahora post-COVID en el diseño de viviendas multifamiliares? El trabajo remoto es la nueva norma. ¿Cómo afecta eso lo que está diseñando en viviendas multifamiliares y luego lo que pide el mercado?

DENTÓN: Depende de si se trata de una unidad multifamiliar urbana que es un poco más pequeña versus tal vez algo que es suburbano y un poco más grande donde se puede acomodar en la unidad. Pero, en general, en el contexto urbano, en la cuadrícula, por lo general lo acomodas más como un servicio de área común; ya sean oficinas privadas que la gente pueda alquilar, salas de conferencias o asegurarse de tener toda la tecnología y el ancho de banda y las cosas para respaldar eso en todo el edificio. Una cosa que encontramos es que las personas están dispuestas a trabajar desde cualquier lugar. Es como si estuvieras en casa en tu casa, puedes trabajar desde tu sofá, desde la mesa de la cocina, en tu oficina, en el patio, simplemente te mueves.

DAVID : Históricamente, una vivienda multifamiliar se construiría básicamente para las unidades mismas. Ahora, ¿necesita diseñar mucho más espacio común de lo que podría haber hecho antes?

DENTÓN: Creo que es correcto. Fue un pequeño giro, pero realmente un refuerzo de las tendencias que ya estaban en marcha. La gente reconoce lo importante que es el espacio al aire libre, pero de una manera atractiva. No algo que sea pasivo, sino algo con lo que puedas interactuar o usar. En el caso de trabajar al aire libre, ya sea que esté en un patio al aire libre o en una terraza en el techo o en el patio o donde sea.

JOSH : El diseño está evolucionando. Creo que las regiones tienen proyectos en este momento que están alquilando, por lo que lo han abordado de manera que el diseño existente se adapte. El diseño ya estaba aprobado y en proceso, por lo que dieron un paso atrás y dijeron: "¿Cómo abordamos el trabajo desde casa?" Y agregaron soluciones incrementales para brindar esta comodidad.

Creo que con esta próxima ola de proyectos, la respuesta será un poco más sofisticada. Verá un trabajo más grande en los espacios de servicios del hogar. Será más cuidadosamente diseñado. Imitará los entornos de trabajo conjunto que normalmente vemos. Todas las salas de conferencias, los sistemas de programación, la tecnología que lo habilite serán cada vez más avanzadas para ser competitivos. Creo que seguiremos viendo cómo evoluciona el diseño a medida que se comprendan mejor los requisitos y las preferencias de los inquilinos.

DAVID: Por lo tanto, en realidad acerca mucho más la experiencia multifamiliar a alguien que tiene una residencia unifamiliar y su capacidad para distribuirse, crear un espacio de oficina y trabajar en varios lugares. Esto crea una oportunidad mucho más equilibrada para alguien en un mundo multifamiliar.

DENTON: Sí, así es.

DAVID: ¿Qué desafíos ve en los mercados de capital, los mercados laborales? ¿Qué desafíos ves que aún deben superarse?

DENTÓN: Bueno, creo que los mercados de capitales son probablemente el tema más actual. Llevamos 10 años lidiando con temas laborales tanto en construcciones multifamiliares como industriales. Se volvió mucho más desafiante en los últimos años con COVID y los problemas de la cadena de suministro. Pero creo que los mercados de capitales son los que obviamente han cambiado más durante el último año. Esencialmente, pasamos de casi tener dinero gratis con un interés del 0 % al 5 % en un año.

Ha visto que las tasas de préstamo se duplican con creces. Un préstamo que podría haber obtenido por 3%, 3½%, ahora es 7%-8% hoy. Y eso es solo el costo del dinero. La disponibilidad de dinero está disminuyendo en términos de préstamos. No puedes obtener un préstamo del 70% del costo. Ahora, la mayoría de los préstamos que está viendo son préstamos del 50 % al 55 % del costo tanto para viviendas multifamiliares como industriales, lo que significa que hay un control de capital mucho mayor para financiar la construcción o el desarrollo de ese proyecto.

Al mismo tiempo, muchas fuentes de capital están mirando el mercado y diciendo: "Bueno, Sr. desarrollador, puedo obtener el 5%, el 5½% simplemente estacionándolo en el mercado monetario sin riesgo. Entonces, ¿por qué debería dárselo a ¿Vas a hacer un trato de 6% de retorno sobre el costo?" Tiene mucho más riesgo.

Y así, el mundo está fundamentalmente al revés de donde estaba hace un año en los mercados de capital. Y hay buenas y malas noticias en todo. La buena noticia es que ayudará a limitar la oferta. Hablamos de viviendas multifamiliares antes, tendrá un aumento de la oferta en la que estamos trabajando durante los próximos dos años para proyectos que ya están en construcción, ya aprobados, ya financiados. Pero luego la válvula se cerrará. Hay muy pocos productos nuevos saliendo de la tierra hoy.

El mercado industrial está viendo algunos proyectos archivados y cancelados. Pero parece que el mercado industrial está impulsando un poco más que los proyectos multifamiliares en este momento, solo porque parece tener un poco más de respaldo institucional y bolsillos más profundos, más fondos discrecionales recaudados para financiar el desarrollo industrial. Simplemente están comprometidos con la causa asignando a la industria porque ese es su mandato.

Todavía está viendo avanzar la mayoría de los proyectos de desarrollo en el lado industrial. Pero lo que está viendo es que el mercado de tierras tanto para viviendas multifamiliares como industriales se ha paralizado. Simplemente no hay muchas transacciones de tierras porque los costos de construcción son obstinadamente altos y no parece que vayan a bajar. Las tasas de interés son el doble de lo que eran hace un año. Las tasas de capitalización han subido 150 puntos básicos o más según la clase de activo.

Entonces, una de dos cosas debe suceder. Si esas cosas son constantes, entonces los valores de la tierra tienen que bajar para ayudarlos a suscribir, o las rentas tienen que subir mucho más para respaldar los valores de la tierra. Y ya veremos; No sé.

Y los precios de la tierra van a tener que bajar, y ese es un proceso que deben superar los vendedores. Nuestros alquileres van a tener que subir mucho más. Y me cuesta ver eso. Pero ya veremos. Eso es lo que hace que esta industria y la vida sean interesantes.

JASÓN: Ha sido un largo invierno en los mercados de capitales, y si miras a las principales casas de bolsa, han bajado más del 50 por ciento en términos de volumen de transacciones. Lo único que ayudará con la fijación de precios, especialmente para la tierra, son los puntos de datos adicionales. No creo que tengamos suficiente mercado para mirar y decir: "Esto es lo que sucede cuando las tasas de interés pasan del 3% al 7%". Simplemente no tenemos suficiente información para decirnos cuál es la nueva norma. Creo que habrá una línea de base. Simplemente aún no se ha configurado.

DAVID: En mi opinión, LDK Ventures es único en el sentido de que ofrece un uso mixto industrial y multifamiliar. Muchos desarrolladores hacen una cosa o la otra. ¿Cómo es eso una ventaja o un desafío para su organización?

DENTÓN: Creo que el mayor desafío para mí personalmente siempre es tomar la decisión de: "¿Seguimos adelante y nos enfocamos en una cosa, o seguimos haciendo lo que estamos haciendo?" Porque ambos nos han funcionado muy bien en ambos lados de los libros mayores. Entonces, si ambos tienen éxito, ¿por qué no sigues haciendo ambos? Es mucho más fácil concentrarse en uno y simplemente hacer uno. Me pregunto, "¿no deberíamos centrarnos en esto?" Bueno, no, ambos están funcionando muy bien, y ¿por qué no seguimos haciendo lo que estamos haciendo?

Pero la razón por la que elegimos ambos es porque siempre sentimos que no estaban sujetos a muchos de los mismos riesgos y problemas que se ven en otras clases de activos. Tienen bajos costos de arrendamiento, son características de demanda muy duraderas, no están sujetos al riesgo de sustitución. Es como ahora... la gente puede trabajar desde casa en lugar de trabajar en la oficina. Bueno, ya ves cómo se está desarrollando eso. Pierdes un arrendatario industrial, colocas uno nuevo. Los costos de volver a arrendar son bastante bajos. Oficina, son muy altos. Multifamiliar, la gente siempre tiene que tener un techo sobre sus cabezas. Un inquilino se va y otro residente se muda y todo lo que le cuesta es un poco de pintura y alfombras.

Estos factores crean un activo de flujo de efectivo más predecible. Son activos duraderos que nuestra economía siempre necesitará más para que nuestra economía prospere. Esa es solo la forma simple en que lo hemos visto.

DAVID:¿Qué es lo que más esperas en los próximos 12 meses?

DENTÓN:Ver el proyecto de Tiendas Centrales en marcha.

JOSÉ: Tomas un proyecto como McClellan Park o The Railyards, estás constantemente empujando esa pelota cuesta arriba. Sin embargo, estamos cerca de un punto en los próximos 12 meses en el que AJ está alquilando, comenzando nuestro próximo proyecto de unidad residencial, mientras también avanzamos en una increíble cantidad de infraestructura de apoyo adicional en Railyards. Todo este progreso, combinado con la primera fase de las Tiendas Centrales, podemos ver que la visión se une. Además de nuestro progreso, el progreso de otros proyectos catalizadores y de apoyo, como Kaiser, el nuevo juzgado del condado y el estado DGS se suma a este entusiasmo e impulso. Comenzarán a ver la transformación de esta área que permaneció inactiva durante tantos años.

DENTÓN:Esa es una gran manera de decirlo.

jason : Creo que un aspecto de McClellan Park que realmente disfruto, y que me anima todos los días, es ver el crecimiento orgánico de nuestros inquilinos. Tenemos más de 20,000 personas trabajando en McClellan Park ahora. La mayoría de los inquilinos que tenemos aquí, puede señalar un momento y decir: "Recuerdo cuando nos arrendaron 10,000 pies cuadrados hace 15 años. Ahora están en 50,000".

Eso es realmente emocionante, creo que muestra la salud de la región y el deseo de las empresas de expandirse aquí. Lo bueno en McClellan Park es que podemos acomodar ese crecimiento orgánico. Así que eso es algo maravilloso de ver.

DENTÓN : Creo que la otra cosa es lo que dijo Josh con respecto a Railyards y dentro de 12 meses, es estar en una posición en la que puedes sentir el impulso de hacia dónde se dirige Railyards y toda esa área. Es en lo que se traduce ese impulso en términos de los tipos de usuarios y los minoristas que comenzarán a tener interés en el proyecto Eso ayudará a continuar formando la visión del proyecto general de Railyards. Porque tienes que tener una cierta sensación de impulso, una especie de momento de "pruébalo" antes de que realmente empieces a despertar el interés de ciertos usuarios.

Eso es realmente emocionante cuando comienzas a obtener un interés real de los tipos de usuarios dinámicos con los que aspiramos a anclar y comercializar el proyecto, creo que será realmente emocionante.