Florida es el primer estado en demandar a MV Realty de más de 40 años

Nov 20, 2023

Florida se ha convertido en el primer estado de la nación en presentar una demanda contra MV Realty, una corredora que ofrece dinero en efectivo a los propietarios empobrecidos a cambio de un contrato de 40 años para poner a la venta su casa y un gravamen sobre su propiedad para asegurar la comisión del 3 por ciento de MV Realty.

En una denuncia presentada el 29 de noviembre en el Tribunal de Circuito del Condado de Hillsborough, la oficina del Fiscal General de Florida acusó a MV Realty, con sede en Florida, a su fundadora Amanda Zachman (anteriormente conocida como Amanda Zuckerman), a su director ejecutivo Antony Mitchell y a su director de operaciones David Manchester de violar el Ley de Prácticas Comerciales Desleales y Engañosas de Florida (FDUTPA).

"Los acusados ​​se involucran en un esquema complejo y engañoso que intenta eludir la ley existente de Florida con el objetivo de estafar a los consumidores con el valor acumulado de su vivienda", dice la demanda.

"Las acciones y prácticas comerciales relacionadas de MV Realty como se establece en esta denuncia conmocionan la conciencia", agregó la denuncia.

En un comunicado enviado por correo electrónico, la portavoz de MV Realty, Diana London, le dijo a Inman: "Confiamos en que, después de ventilar por completo los hechos, el fiscal general de Florida encontrará que las transacciones comerciales de MV Realty son legales y éticas y que nuestro equipo ha operado en pleno cumplimiento". con la ley".

MV Realty, que opera en 33 estados y tiene más de 500 agentes con licencia, está siendo investigada actualmente por varios reguladores estatales, incluso en Carolina del Norte, Massachusetts, Maryland y Pensilvania, por sus "acuerdos de beneficios para propietarios de viviendas", que el corredor ha sido oferta desde 2018. En septiembre, el Tampa Bay Times informó que la oficina del Fiscal General de Florida estaba investigando a MV Realty después de recibir 16 quejas sobre la correduría desde 2020.

London le dijo a Inman que Florida fue el primer estado en demandar a MV Realty y que tales demandas "no son infrecuentes en negocios innovadores y de rápido crecimiento".

"Esperamos con ansias las conversaciones positivas y llegar a una resolución con el fiscal general de Florida, además de continuar ofreciendo el Programa de Beneficios para Propietarios de Viviendas a los residentes de Florida que han expresado abrumadoramente su aprecio por el Programa de Beneficios para Propietarios de Viviendas y el profesionalismo de primer nivel de MV Realty. servicios inmobiliarios”, dijo.

El deseo de MV Realty de continuar con su programa chocará directamente con los objetivos del fiscal general de Florida en su demanda contra la empresa. La demanda busca prohibir el cumplimiento de los contratos actuales de MV Realty con los propietarios de viviendas, evitar que MV Realty ofrezca acuerdos de beneficios para propietarios de viviendas "que contengan términos contractuales engañosos, injustos o desmedidos", devolver el dinero que la agencia de corretaje tomó de los propietarios e imponer multas por supuestos violaciones intencionales de la ley, entre otras solicitudes de la corte.

"MV Realty está cometiendo actos o prácticas en el comercio que ofenden la política pública establecida y son poco éticos, opresivos, sin escrúpulos o sustancialmente perjudiciales para los consumidores", dice la denuncia.

Según los acuerdos de beneficios para propietarios de viviendas de MV Realty, la correduría paga a los propietarios entre $300 y $5,000 (según el valor de la vivienda) en efectivo por adelantado por firmar un acuerdo en el que acuerdan que si deciden vender su vivienda en cualquier momento en los próximos 40 años , enumerarán la casa con MV Realty como corredor de transacciones.

Si un corredor comprador está involucrado en la transacción, la comisión total debe sumar al menos el 6 por ciento del precio total de venta y MV Realty recibe al menos el 3 por ciento del precio de venta o el 3 por ciento del valor de la propiedad en el momento del acuerdo. está firmado, el que sea mayor. MV Realty determina el valor de la propiedad.

Si no hay un corredor comprador involucrado, MV Realty recibe un mínimo del 6 por ciento del precio total de venta o el 3 por ciento del valor de la propiedad al momento de la firma del contrato, el que sea mayor.

Si el propietario decide poner la casa a la venta con otra agencia de corretaje, el propietario debe a MV Realty el 3 por ciento del valor de la propiedad en el momento en que se firma el acuerdo, lo que puede sumar miles de dólares.

El acuerdo vincula a los futuros herederos de una propiedad y, si un propietario incumple, el acuerdo especifica que MV Realty impondrá un gravamen sobre la propiedad por los montos adeudados. El acuerdo incluye una cláusula de arbitraje e impide que el propietario participe en cualquier litigio de acción colectiva contra MV Realty.

La demanda sostiene que los términos de los acuerdos de beneficios para propietarios de viviendas de MV Realty, que la compañía comercializa como una alternativa de préstamo, equivalen a "una demanda usurera de pago" que no refleja los daños de MV Realty por incumplimiento de contrato.

En un comunicado de prensa, la fiscal general de Florida, Ashley Moody, acusó a MV Realty y sus directores de "prácticas comerciales engañosas, injustas e inescrupulosas que dan como resultado que los propietarios firmen la propiedad de la vivienda por un pago inicial insignificante".

Moody señaló que, según los acuerdos, MV Realty exige que se le pague el 3 por ciento del valor de una casa "independientemente de si la empresa alguna vez brinda servicios de listado de bienes raíces", si la casa es embargada, transferida a herederos o vendida. a través de otro corredor, por ejemplo.

La denuncia también alega que MV Realty utiliza "prácticas publicitarias y de telemercadeo engañosas y abusivas para publicitar" el programa de beneficios para propietarios de viviendas, incluidas 4,5 millones de llamadas a personas en el Registro Nacional No Llame y dejando 6,8 millones de mensajes de voz pregrabados no deseados.

"[M]uchos de los consumidores que ingresaron a la HBA son personas mayores y algunos tienen una capacidad cognitiva limitada; otros hablan inglés como segundo idioma", dice la denuncia.

"Las quejas de los consumidores revisadas por el Demandante incluyen alegaciones de marketing agresivo de los Demandados; divulgaciones insuficientes o tergiversaciones sobre los términos y condiciones de la HBA; prácticas de ventas deshonestas, incluidas tergiversaciones de los documentos que firmaron los consumidores; incapacidad para refinanciar o transferir sus hogares sin enfrentar sanciones exorbitantes y confusión general sobre lo que estaban firmando y por qué.

"Algunas quejas de propietarios de viviendas alegan que los demandados falsificaron firmas o obtuvieron las firmas de personas vulnerables o mentalmente incompetentes que fueron solicitadas en sus hogares".

Además, los memorandos de 40 años que MV Realty presenta sobre las viviendas dificultan o imposibilitan que un propietario refinancie o aproveche de otro modo el valor acumulado de su vivienda, según Moody. MV Realty ha realizado más de 9,123 registros públicos que nublan los títulos de propiedad de los propietarios de viviendas solo en Florida, según la denuncia.

"Para muchos floridanos, su hogar es su activo más importante y la piedra angular de su estabilidad financiera", dijo Moody en un comunicado.

"Que una empresa se aproveche de los propietarios desprevenidos de una manera que los encierra en una obligación de 40 años diseñada para desviar el capital de la propiedad es vergonzoso. Presenté una acción legal para poner fin a esta práctica engañosa y proteger a los propietarios de Florida de daños mayores".

La denuncia enfatizó que muchos consumidores se quejaron de que no sabían que MV Realty registraría un memorando sobre su propiedad que actúa como un gravamen, un gravamen que, según la denuncia, "no tiene base legal en la ley de Florida".

Además, la demanda señaló que es un delito que un corredor o agente de bienes raíces "coloque o haga que se coloque en los registros públicos de cualquier condado [cualquier documento] 'que pretenda afectar el título de, o gravar, cualquier bienes inmuebles… con el fin de cobrar una comisión, o para obligar al pago de dinero al corredor o asociado de ventas u otra persona, o para cualquier propósito ilegal'".

El sitio web de MV Realty establece expresamente que no se coloca ningún gravamen sobre la propiedad del propietario. Sin embargo, la denuncia señaló que la correduría cambió recientemente ese lenguaje. Según la denuncia, MV Realty no reveló que coloca gravámenes sobre las viviendas antes de principios del otoño de 2022, pero que en ese momento, la corredora agregó una divulgación a sus preguntas frecuentes en su sitio web admitiendo que lo hizo y que en algunos estados ese gravamen es llamado memorándum.

Captura de pantalla de la denuncia del fiscal general de Florida contra MV Realty, noviembre de 2022

La denuncia alega que MV Realty cambió ese lenguaje a fines del otoño de 2022 para decir que no presenta un gravamen sobre las viviendas.

“El lenguaje actual sugiere falsamente que el memorando es algo más que un gravamen”, dice la denuncia.

"Pero el hecho de que el Memorándum funciona como un gravamen se revela en las siguientes preguntas frecuentes... Los Demandados buscan confundir y engañar a los consumidores sobre el impacto total de ingresar a la HBA y el hecho de que los Demandados colocan gravámenes en la casa del consumidor por 40 años."

La siguiente pregunta frecuente es una pregunta sobre refinanciamiento que revela que para que un propietario de vivienda que ha firmado un acuerdo de beneficios para propietarios de vivienda con MV Realty pueda refinanciar, MV Realty tendrá que cancelar su "memorando o gravamen".

Captura de pantalla del sitio web de MV Realty el 6 de diciembre de 2022

"[M]uchos prestamistas consideran que los gravámenes presentados en virtud de la HBA son una descalificación total cuando los consumidores intentan refinanciar sus viviendas o aprovechar el valor de su vivienda a través de un producto financiero como una línea de crédito o una hipoteca inversa", dice la demanda. .

"Los demandados no revelan el impacto de registrar los Memorandos de HBA en la capacidad de los consumidores para acceder a su valor líquido de la vivienda", agregó la demanda.

"Esta omisión de información material es engañosa y evita que los consumidores tomen una decisión informada sobre si entrar en la HBA con MV Realty. Además, la HBA requiere que los herederos y herederos del propietario, que a menudo no tienen conocimiento de la HBA, entren en una asunción de la HBA en una forma satisfactoria para la compañía dentro de los 10 días posteriores a la muerte del propietario (esto es impracticable en muchos casos) o pagar el cargo por terminación anticipada".

Recientemente, nuestra Compañía se enteró de una denuncia presentada por el Fiscal General de Florida. Nuestros abogados lo están revisando actualmente. Estamos seguros de que después de una exposición completa de los hechos, el Fiscal General de Florida determinará que las transacciones comerciales de MV Realty son legales y éticas y que nuestro equipo ha operado en pleno cumplimiento de la ley. Esperamos y estamos totalmente comprometidos a trabajar con la oficina del Fiscal General de FL para regular estas transacciones.

Es importante tener cierta información de fondo.

El Acuerdo de Beneficios para Propietarios (el "HBA") es un acuerdo sencillo en virtud del cual pagamos a los propietarios una tarifa por adelantado por el derecho a ser su agente inmobiliario y ganamos una comisión estándar de la industria si deciden vender su casa en el futuro. El objetivo del Programa de Beneficios para Propietarios de Vivienda es que el propietario le dé a nuestra empresa la oportunidad de poner su casa a la venta a cambio de un pago en efectivo hoy. El HBA NO es un acuerdo de listado de bienes raíces. En el futuro se ejecutará una forma estándar aprobada de acuerdo de listado de bienes raíces si el propietario decide vender su casa. Si bien el plazo de la HBA es de 40 años, nuestra oportunidad de representar al vendedor es solo por 6 meses. Ese es el término estándar de un acuerdo de listado de bienes raíces residenciales. Si no podemos vender la casa dentro de ese tiempo (6 meses), el propietario puede vender su casa en los mismos o mejores términos con un agente diferente, o por sí mismo, en cuyo caso no le debe nada a MV[i]. Hacemos exactamente el mismo trabajo que cualquier otro agente de bienes raíces residenciales, simplemente cobramos menos en prácticamente todos los casos porque le pagamos al propietario una tarifa por adelantado. Algunos puntos adicionales, el propietario nunca tiene que vender su casa, en cuyo caso MV no obtiene nada y el propietario se queda con el pago inicial que se le hizo. Además, MV no puede fijar el precio de una casa; esto depende únicamente del propietario. Por último, MV SOLAMENTE llama y contacta a las personas que han "optado" por escrito en busca de información o que han sido referidas específicamente a la Compañía.

El memorándum MV archivos no es un gravamen. Más bien, registrar el memorando simplemente sirve como un aviso público del compromiso de los propietarios de dar a MV la oportunidad de representarlos en la venta de su casa. Esto es para proteger a MV en caso de que un propietario se olvide o pase por alto la HBA e intente vender su casa sin permitir que MV tenga la oportunidad de ser su agente. Una mejor analogía sería con el registro de una servidumbre. Que son rutinarios y ubicuos.

Está claramente divulgado en letra negrita de 12 puntos en el HBA[ii]. Cuando se le solicita para facilitar una refinanciación o un préstamo con garantía hipotecaria, MV casi SIEMPRE[iii] elimina la presentación si se solicita sin costo alguno para el propietario. De hecho, MV está en proceso de modificar todos sus HBA existentes para que sea una obligación de MV hacerlo en todos los casos.

La compañía tiene un compromiso fuerte y continuo con las divulgaciones de los consumidores y las agrega constantemente. Nuestras divulgaciones actuales incluyen, pero no se limitan a, lenguaje claro e inequívoco del contrato en sí mismo en una fuente grande que incluye la descripción del plazo de 40 años, la presentación del memorando y las tarifas de terminación, todo en texto en negrita de 12 puntos. A medida que el Programa de Beneficios para Propietarios de Vivienda ha evolucionado, MV ha ampliado sus divulgaciones y ha modificado sus prácticas para que sean aún más amigables para el consumidor. Como ejemplo de esto, MV introdujo recientemente un requisito de llamada telefónica grabada con cada propietario en el que reconocen verbalmente los términos clave de la HBA antes de que cerremos. MV ha mejorado consistentemente las características amigables para el consumidor de nuestro contrato, documento de exclusión y en nuestro sitio web.

Muchas de las divulgaciones establecidas en el acuerdo se enfatizan nuevamente en un documento "dejar atrás" de una sola página firmado por el cliente.

Además, el sitio web de la empresa se ha mejorado para mostrar de forma destacada estas mismas funciones clave del programa, así como una amplia sección de preguntas frecuentes.

Estamos orgullosos de haber empleado a cientos de agentes inmobiliarios con licencia local apasionados por ayudar a los clientes a navegar el estresante proceso de comprar y vender una casa.

[i] El propietario tiene 60 días para vender y 60 días para cerrar. Sin embargo, la Compañía está en proceso de extender estos plazos.

[ii] MV ha estado gastando sus divulgaciones a medida que el HBP ha evolucionado. Los contratos actuales son como se especifican, pero no todos los acuerdos históricos tendrán ese formato.

¿Qué opina de los acuerdos de beneficios para propietarios de viviendas de MV Realty y de las alegaciones en esta demanda? Por favor háznoslo saber en los comentarios más abajo.

Envíe un correo electrónico a Andrea V. Brambila.

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