Firma de bienes raíces de Florida acusada de 'robo de capital' por propietarios de St. Louis

May 10, 2023

Dianne Allen posa frente a su casa en Berkeley el miércoles 21 de diciembre de 2022. Allen dice que no habría firmado un acuerdo con MV Realty of Florida si se hubiera dado cuenta de que pondría un gravamen sobre su casa a cambio de un aumento de $500. pago por adelantado. Ahora, su título está nublado y no puede obtener un préstamo con garantía hipotecaria para remodelar su cocina.

CALLE. LOUIS — Dianne Allen había estado ignorando las llamadas de un número que no reconocía. Pero después de tantos, finalmente cedió.

La mujer al otro lado del teléfono preguntó si ella era la propietaria de 8441 Midwood Avenue en Berkeley. "¿Qué es esto preocupante?" preguntó Allen. "Podría ser elegible para recibir hasta $2,000 en efectivo por adelantado si acepta utilizar nuestro servicio de bienes raíces", dijo la mujer.

Allen necesitaba algo de dinero para ponerse al día con los pagos de su camión. Y antes del final de ese día de agosto, un notario estaba en su casa, hojeando papeles para que los firmara. Le dieron un cheque por $500.

"Seguía diciendo, '¿cuál es el problema?'", dijo Allen. "Si hubiera sabido que iba a haber un gravamen sobre mi casa, nunca habría firmado".

Pero la compañía, MV Realty, registró un gravamen contra la casa, garantía del acuerdo de 40 años que Allen firmó para usar la firma de corretaje de bienes raíces de Florida si alguna vez vende.

Ahora, Allen no puede obtener el préstamo con garantía hipotecaria que esperaba usar para remodelar su cocina debido al gravamen adicional sobre su propiedad. Es probable que los bancos se resistan a la refinanciación. Y hasta el 3% del valor de su casa, un valor determinado por MV Realty, ahora se debe a MV Realty, ya sea de una comisión de corretaje o de una tarifa de terminación en virtud de una cláusula que parece casi diseñada para activarse, dijo Rob Swearingen, un abogado. con el bufete de abogados sin fines de lucro Legal Services of Eastern Missouri en representación de Allen.

MV Realty dice que sus contratos solo están diseñados para comprometer a los propietarios de viviendas a usar sus corredores si alguna vez venden la casa, y su comisión del 3% está en línea con los estándares de la industria. Un contrato revisado por Post-Dispatch contiene una disposición que establece que se registrará un gravamen contra la propiedad.

Pero, además de generar una multa equivalente al 3 % del valor de la vivienda si la casa se vende a través de un corredor que no sea de MV Realty, el acuerdo de 40 años contiene una cláusula de terminación anticipada que se activa si la casa se transfiere a los herederos y estos no t volver a comprometerse con el contrato dentro de unos días.

"Es como una granada escondida que todos olvidarán y los herederos no sabrán", dijo Swearingen, quien está preparando una demanda contra MV Realty por sus prácticas. "Es un dispositivo de robo de capital, eso es lo que es".

Legal Services estima que MV Realty ha firmado contratos con al menos 100 propietarios de viviendas en Missouri, unos 40 de ellos en la región de St. Louis, según los registros de propiedad.

La compañía ha atraído recientemente la atención de los fiscales generales estatales y miembros del Congreso.

A finales de noviembre, Ashley Moody, fiscal general de Florida, donde tiene su sede la empresa, fue la primera en presentar una demanda contra la empresa, alegando prácticas comerciales engañosas y violaciones de la ley de telemercadeo. La demanda del Fiscal General de Florida cita registros de un servicio de telemercadeo que indican que MV Realty dejó más de 6.8 millones de mensajes de voz anunciando sus "acuerdos de beneficios para propietarios de viviendas".

“Es vergonzoso que una empresa se aproveche de los propietarios desprevenidos de una manera que los encierra en una obligación de 40 años diseñada para desviar el capital de la propiedad”, dijo Moody en un comunicado de prensa del 29 de noviembre anunciando la demanda.

La semana pasada, tanto el fiscal general de Pensilvania, Josh Shapiro, como la fiscal general de Massachusetts, Maura Healey, presentaron demandas similares contra la empresa. La oficina de Shapiro dice que MV Realty afirma que ha ejecutado unos 32,000 "acuerdos de beneficios para propietarios de viviendas" en todo el país, frente a casi 7,800 en 2021.

"MV Realty es una estafa que explota a los residentes de Pensilvania en situaciones financieras vulnerables", dijo Shapiro en un comunicado la semana pasada.

En un comunicado, la portavoz de MV Realty, Diana London, dijo que está "comprometida a trabajar con los legisladores, los reguladores y los fiscales generales cuando sea necesario" y que "estamos seguros de que después de una exposición completa de los hechos, estas discusiones reforzarán la forma en que el negocio de MV Realty las transacciones son legales y éticas y que nuestro equipo opera en pleno cumplimiento de las leyes estatales y federales".

"Los modelos comerciales nuevos e innovadores, como el (Acuerdo de beneficios para propietarios de viviendas), pueden transformar las industrias establecidas y, a veces, pueden generar preguntas de los críticos o la hostilidad absoluta de aquellos cuyo modelo comercial existente se ve amenazado", dijo London en un comunicado. "Sin embargo, sugerir que MV Realty se ha involucrado en prácticas desleales o engañosas es simplemente falso".

El miércoles, los senadores estadounidenses Sherrod Brown, D-Ohio, Ron Wyden, D-Oregon, y Tina Smith, D-Minn., enviaron una carta a la Comisión Federal de Comercio y a la Oficina de Protección Financiera del Consumidor de EE. UU. citando informes recientes de los medios sobre MV Bienes raíces. Instó a las agencias reguladoras a trabajar con los fiscales generales estatales para investigar las prácticas comerciales de MV Realty y cualquier acuerdo similar de listado de corredores de bienes raíces.

R. Wilson Freyermuth, profesor de derecho inmobiliario en la Universidad de Missouri-Columbia, cuestiona si los gravámenes subyacentes son válidos si el propietario no tiene la obligación de vender su casa o devolver el dinero en efectivo por adelantado. La Asociación Estadounidense de Títulos de Tierras ya está redactando una legislación modelo, dijo, para prohibir la vinculación de contratos de servicios de todo tipo, no solo a los corredores de bienes raíces, a los títulos de propiedad.

Muchos de los titulares de las últimas semanas, incluido uno del sitio de noticias sobre celebridades TMZ, se han centrado en el rostro de la empresa, Amanda Zachman, una concursante (que pasó a llamarse Amanda Zuckerman) en la temporada 2013 del programa de telerrealidad "Gran Hermano" de la CBS. espectáculo.

Pero el ímpetu de la idea de utilizar futuros contratos de cotización puede provenir de una empresa de inversión de Nueva York que buscaba formas de titularizar activos vinculados al valor de la vivienda y de dos veteranos de los servicios financieros de Florida que dirigieron una empresa que hace una década enfrentó un enjuiciamiento federal por productos financieros. ligado al seguro de vida.

El director ejecutivo de MV Realty es Antony Mitchell, quien una vez se desempeñó como director ejecutivo de la empresa de servicios financieros de Florida Imperial Holdings. Dirigió Imperial Holdings hace una década con Jonathan Neuman, un inversionista minoritario en MV Realty. Neuman renunció como presidente y director de operaciones de Imperial Holdings en 2012 después de que el FBI allanó la oficina de Boca Raton de Imperial Holdings y se reveló que estaba bajo investigación.

En abril de 2012, el Departamento de Justicia llegó a un acuerdo de no enjuiciamiento con Imperial Holdings por su comercialización de productos financieros vinculados a contratos de seguros de vida. El Departamento de Justicia acordó no enjuiciar a la compañía, citando su cooperación, la terminación del negocio de productos de seguros de vida y la partida de los empleados involucrados en la conducta. Mitchell, quien asumió como presidente de Imperial después de la renuncia de Neuman, renunció como presidente unos meses después del acuerdo del Departamento de Justicia.

Según los documentos judiciales, la firma de inversión de Nueva York Innovatus Capital afirmó que trajo la idea de los acuerdos de cotización de MV Realty a Mitchell y Neuman. El CEO de Innovatus, David Schiff, se acercó a los dos, creyendo que controlaban MV Realty, sobre una forma de generar futuros acuerdos de cotización de corredores como un producto financiero vinculado al valor de los bienes raíces. Los dos tenían "una amplia experiencia en la creación y titulización de clases de activos que no habían sido titulizadas previamente", afirma MV Realty en su propia demanda contra Innovatus.

Las dos compañías han estado en litigio desde 2018 por acuerdos de confidencialidad y el uso de los acuerdos de cotización de corredores por parte de MV Realty. Llegaron a un acuerdo la semana pasada, días después de las demandas de los fiscales generales de Pensilvania y Massachusetts.

Un portavoz de Innovatus Capital no respondió a una solicitud de comentarios.

MV Realty dijo que Neumann es un socio minoritario de MV y no ha sido empleado ni funcionario de la empresa. La demanda se resolvió "amistosamente", dijo London.

"Parece que está tratando de conectar demandas pasadas que se han resuelto con esta conversación en curso que MV está teniendo con los legisladores", dijo en un correo electrónico. "No tienen nada que ver el uno con el otro. La compañía apreciaría si te apegas a los hechos actuales y no a lo que (sic) es bastante obvio que te están alimentando".

London dijo que MV Realty no está titulizando ninguno de sus futuros acuerdos de cotización. La demanda del fiscal general de Florida dice que el director de operaciones de la compañía, David Manchester, es "responsable de titularizar los intereses de MV Realty en los contratos con los consumidores".

La participación de Innovatus Capital en la idea muestra que las afirmaciones de MV de ayudar a los propietarios de viviendas con algo de dinero por adelantado es solo una fachada para los ingenieros financieros que buscan crear otro producto de Wall Street, dijo Swearingen.

"No tiene nada que ver con ningún beneficio para los propietarios de viviendas", dijo Swearingen. "Fue un esquema de titulización".

Marcella Jackson posa para un retrato dentro de su casa de St. Louis el miércoles 21 de diciembre de 2022. Jackson firmó un acuerdo con una firma de bienes raíces con sede en Florida, MV Realty, sobre la casa que posee en Miami Street, que podría haber resultó en un gravamen contra su propiedad.

De vuelta en el sur de St. Louis, Marcella Jackson puede ser una de las afortunadas. Recibió una llamada en frío de un agente de MV Realty mientras estaba en el trabajo y le dijeron que le debían dinero por aceptar usar MV para publicar su casa. No entendía para qué era el dinero, pero podría usar el efectivo. Entonces ella no colgó. Se movieron rápido.

"Hablé con ellos ese viernes, ella me envió el contrato ese viernes, y el lunes a las 10 de la mañana el notario estaba allí", dijo Jackson.

Ella firmó un contrato con MV Realty para su casa de dos habitaciones y un baño en Tower Grove South, pero sintió que algo no estaba bien. Nunca cobró el cheque de $629 que le dieron. MV no ha registrado un gravamen contra su casa.

"Parecía que algo andaba mal todo el tiempo", dijo Jackson, "pero no podía identificarlo".

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Jacob Barker es reportero del Post-Dispatch. 314-340-8291

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